ابهامها، پیشنویسها و چالشهای عملی در اجرای قانون
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات املاک با هدف افزایش امنیت حقوقی، کاهش دعاوی ملکی و شفافسازی فرآیند خرید و فروش املاک به اجرا درآمد. در نگاه اول، این قانون پاسخی منطقی به سالها قراردادهای غیررسمی و اختلافات پرهزینه در بازار املاک به نظر میرسد.
اما تجربه عملی اجرای آن نشان میدهد که مشکلات اجرایی قانون الزام به ثبت معاملات املاک بهتدریج در حال نمایان شدن است؛ مشکلاتی که بیشتر از متن قانون، ریشه در نحوه اجرا و تفسیر آن دارند.
پیشنویس معاملات ملکی؛ سند یا صرفاً یک فرم؟
بر اساس رویه فعلی، دفاتر مشاور املاک در معاملات مشمول قانون الزام، موظف به ثبت پیشنویس معاملات ملکی در سامانه هستند. این پیشنویسها معمولاً شامل اطلاعات پایه مانند مشخصات طرفین و ملک بوده و امکان درج شروط، تعهدات، ضمانت اجرا و توافقات تکمیلی در آنها وجود ندارد.
اینجا یکی از اصلیترین مشکلات اجرای قانون الزام معاملات املاک شکل میگیرد؛ زیرا پیشنویسی که فاقد متن حقوقی است، عملاً نمیتواند نقش یک قرارداد کامل را ایفا کند. این موضوع باعث شده پرسش مهمی مطرح شود:
آیا پیشنویس معامله ملک اعتبار قانونی کافی دارد یا خیر؟
نقش دفترخانه در قانون الزام؛ تأیید یا تکمیل؟
در مرحله بعد، طرفین معامله برای ادامه فرآیند به دفتر اسناد رسمی مراجعه میکنند. اما در عمل، در بسیاری از موارد، نقش دفترخانه به تأیید پیشنویس معاملات ملکی محدود میشود، بدون آنکه مبایعهنامه رسمی یا سندی با مفاد حقوقی شفاف تنظیم گردد.
این رویه، یکی از جدیترین چالشهای اجرایی قانون الزام به ثبت معاملات املاک است. زیرا سندی که صرفاً تأیید شده اما فاقد تعهدات روشن است، در زمان بروز اختلاف نمیتواند پاسخگوی حقوق طرفین باشد. با این حال، اغلب متعاملین به دلیل تأیید دفترخانه، تصور میکنند معامله از نظر حقوقی کامل و بیریسک است.
تناقض در اجرای قانون الزام معاملات املاک
قانون الزام، بهدرستی تبادل وجه پیش از مراجعه به دفترخانه را ممنوع کرده است. اما در عمل، خروجی فرآیند گاه سندی است که هنوز از نظر حقوقی کامل نشده است.
این تناقض، از مهمترین ایرادات عملی قانون الزام ثبت معاملات ملکی محسوب میشود؛ زیرا طرفین در شرایطی قرار میگیرند که باید بر اساس سندی ناقص، تصمیمات مالی و حقوقی مهم بگیرند.
در چنین وضعیتی این سؤال بهصورت جدی مطرح میشود:
اگر پیشنویس و تأیید آن کافی نیست، مسئولیت حقوقی اختلافات ناشی از پیشنویس معاملات ملکی با چه نهادی است؟
مسئولیت حقوقی مبهم؛ دفتر املاک یا دفترخانه؟
در صورت بروز اختلاف، هر یک از بازیگران زنجیره اجرا، مسئولیت را به دیگری ارجاع میدهد:
- دفاتر املاک به محدودیتهای سامانه و قانون استناد میکنند.
- دفاتر اسناد رسمی خود را صرفاً تأییدکننده پیشنویس میدانند.
- متعاملین نیز به اعتبار تأیید دفترخانه، انتظار حمایت حقوقی دارند.
این وضعیت، مصداق روشن ابهام در مسئولیت حقوقی در قانون الزام معاملات املاک است؛ ابهامی که میتواند نهتنها دعاوی جدیدی ایجاد کند، بلکه اعتماد عمومی به فرآیند رسمی معاملات را نیز تضعیف نماید.
آیا قانون الزام بهطور کامل اجرا میشود؟
واقعیت این است که مشکل اصلی، خود قانون نیست؛ بلکه خلأهای اجرایی و نبود رویه واحد است. قانون الزام برای حذف محتوا تصویب نشده، بلکه برای رسمیسازی و شفافسازی آن آمده است.
وقتی پیشنویس معاملات اموال غیرمنقول بدون تکمیل حقوقی تأیید میشود، قراردادها از نظر شکلی رسمی اما از نظر محتوایی ناقص باقی میمانند.
این دقیقاً همان نقطهای است که باعث شده بسیاری از فعالان بازار بپرسند:
آیا قانون الزام به ثبت معاملات املاک بهدرستی و بهطور کامل اجرا میشود؟
اصلاحیه آییننامه و بازگشت ابهام به فرآیند تنظیم قرارداد
در حالی که بر اساس آییننامه اولیه «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات»، مقرر شده بود مشاوران املاک پیشنویس قرارداد را در سامانه ثبت کرده و طرفین معامله حداکثر ظرف پنج روز برای تأیید نهایی به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند، بهتازگی اصلاحیهای برای این آییننامه اعلام شده که عملاً مسیر اجرا را تغییر داده است.
بر اساس این اصلاحیه، سردفتر اسناد رسمی مجدداً مکلف به تنظیم قرارداد رسمی شده و مجاز است بابت تنظیم این قرارداد، حقالتحریر جداگانه دریافت کند. این تغییر، در عمل فلسفه تفکیک نقشها در آییننامه اولیه را مخدوش کرده و ابهامات جدیدی ایجاد نموده است.
تعارض هزینه و پرسش افکار عمومی
بازگشت تنظیم قرارداد به دفترخانه، با واکنش منفی بخشی از مردم و مشاوران املاک مواجه شده است. پرسش اصلی و کاملاً منطقی که در این میان مطرح میشود این است:
وقتی قرار است قرارداد بهطور کامل دوباره در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود، هزینهای که پیشتر به مشاور املاک بابت تنظیم پیشنویس پرداخت شده، دقیقاً بابت چه خدمتی دریافت میشود؟
این پرسش زمانی جدیتر میشود که پیشنویس ثبتشده در سامانه، نه امکان درج شروط حقوقی دارد و نه بهتنهایی سند نهایی محسوب میشود؛ در نتیجه، بخش عمده بار حقوقی معامله عملاً به مرحله دفترخانه منتقل شده است.
بازتولید همان مشکل با ظاهری جدید
اصلاحیه اخیر، بهجای رفع مشکلات اجرایی قانون الزام، خطر دوبار هزینهپردازی برای یک فرآیند واحد را تقویت کرده و نقش مشاوران املاک را در نگاه افکار عمومی مبهمتر ساخته است. این در حالی است که هدف قانون الزام، کاهش اصطکاک، شفافسازی فرآیند و افزایش اعتماد عمومی بوده است، نه افزودن لایههای هزینه و تکرار وظایف.
اگر قرار است:
پیشنویس در بنگاه تنظیم شود
و قرارداد دوباره در دفترخانه نوشته شود
لازم است مرز خدمات، مسئولیتها و هزینهها بهصورت شفاف و رسمی بازتعریف گردد؛ در غیر این صورت، نارضایتی اجتماعی و تعارض صنفی اجتنابناپذیر خواهد بود.
جمعبندی
مشکلات اجرایی قانون الزام به ثبت معاملات املاک، بیش از آنکه ناشی از ضعف متن قانون باشد، نتیجه ناپایداری در رویههای اجرایی و تغییرات مکرر در آییننامههای آن است. اصلاحیه اخیر آییننامه، که مجدداً تنظیم قرارداد رسمی را به دفاتر اسناد رسمی بازمیگرداند، بهجای رفع ابهام، عملاً تعارض نقشها و تداخل هزینهها را تشدید کرده است.
در شرایطی که مشاوران املاک ملزم به ثبت پیشنویس معامله در سامانه هستند و در عین حال، قرارداد نهایی نیز دوباره در دفترخانه تنظیم میشود، پرسش جدی درباره حدود خدمات، مسئولیتها و مبنای دریافت هزینهها شکل میگیرد؛ پرسشی که بیپاسخ ماندن آن، اعتماد عمومی و کارآمدی قانون را تضعیف خواهد کرد.
تا زمانی که نقش دفاتر اسناد رسمی در فرآیند تنظیم مفاد حقوقی معامله بهطور دقیق تعریف نشود و جایگاه پیشنویس ثبتشده در سامانه از حیث اعتبار حقوقی و آثار آن شفاف نگردد، قانون الزام نمیتواند به هدف اصلی خود یعنی افزایش امنیت حقوقی معاملات دست یابد.
امنیت معامله، محصول «ثبت رسمی» بهتنهایی نیست؛
بلکه نتیجه ثبت رسمی همراه با تقسیم شفاف وظایف، متن حقوقی روشن و پرهیز از تکرار فرآیند و هزینه است.
در غیر این صورت، قانون الزام بهجای کاهش اختلافات، صرفاً شکل آنها را تغییر خواهد داد.
سوالات متداول
آیا پیشنویس معاملات ملکی در قانون الزام اعتبار قانونی دارد؟
پیشنویس معاملات ملکی در چارچوب قانون الزام، صرفاً مرحلهای برای ثبت اولیه اطلاعات معامله در سامانه است و بهتنهایی جایگزین قرارداد یا مبایعهنامه دارای مفاد حقوقی کامل محسوب نمیشود. اعتبار حقوقی نهایی معامله، منوط به تنظیم سند رسمی با درج تعهدات، شروط و ضمانت اجراهای مشخص است.
آیا تأیید پیشنویس توسط دفتر اسناد رسمی برای معامله کافی است؟
خیر. تأیید پیشنویس توسط دفتر اسناد رسمی، بهمعنای تکمیل فرآیند حقوقی معامله نیست. حتی با توجه به اصلاحیه اخیر آییننامه، در صورتی که قرارداد رسمی با مفاد حقوقی شفاف در دفترخانه تنظیم نشود، تأیید پیشنویس بهتنهایی نمیتواند امنیت حقوقی کامل معامله را تضمین کند.
مسئولیت اختلافات ناشی از پیشنویس معاملات ملکی با چه نهادی است؟
در وضعیت فعلی، مسئولیت حقوقی اختلافات ناشی از پیشنویس معاملات ملکی بهطور شفاف تعیین نشده است. دفاتر املاک به محدودیتهای سامانه و آییننامه استناد میکنند و دفاتر اسناد رسمی نیز گاه نقش خود را صرفاً تأییدکننده پیشنویس میدانند. این ابهام، یکی از مهمترین مشکلات اجرایی قانون الزام معاملات املاک محسوب میشود.
تفاوت پیشنویس معاملات ملکی با مبایعهنامه رسمی چیست؟
پیشنویس معاملات ملکی صرفاً شامل اطلاعات پایه معامله است و امکان درج شروط، تعهدات و ضمانتهای اجرایی در آن وجود ندارد. در مقابل، مبایعهنامه رسمی یا قرارداد تنظیمی در دفترخانه، دارای متن حقوقی کامل، تعهدات متقابل، زمانبندی اجرا و ضمانتهای قانونی مشخص است.
مهمترین مشکل اجرایی قانون الزام به ثبت معاملات املاک چیست؟
مهمترین مشکل اجرایی این قانون، نبود رویه واحد و شفاف در تقسیم وظایف میان دفاتر املاک و دفاتر اسناد رسمی، بهویژه پس از اصلاحیه آییننامه، و همچنین ابهام در جایگاه حقوقی پیشنویس ثبتشده در سامانه است.
آیا قانون الزام به ثبت معاملات املاک نیاز به اصلاح دارد؟
مسئله اصلی، بیش از آنکه اصلاح متن قانون باشد، نیازمند تثبیت رویه اجرایی، شفافسازی مسئولیتها و جلوگیری از تداخل وظایف و هزینههاست. بدون دستورالعملهای دقیق و پایدار، حتی قانون صحیح نیز به نتیجه مطلوب نخواهد رسید.
