مقدمه
وقتی صحبت از خرید، فروش یا اجاره‌ی مغازه می‌شود، دو واژه‌ی «سرقفلی» و «مالکیت» زیاد به گوش می‌خورند. خیلی‌ها تصور می‌کنند این دو یکی هستند، در حالی‌که در حقوق ایران تفاوت‌های مهمی میان آن‌ها وجود دارد. شناخت درست این تفاوت‌ها از بروز اختلاف میان مالک و مستأجر جلوگیری می‌کند.
۱. مفهوم مالکیت مغازه
مالکیت مغازه یعنی شخص، صاحب رسمی زمین و بنای مغازه است. او می‌تواند ملک را اجاره دهد، بفروشد یا حتی تخریب و نوسازی کند، چون تمام اختیارات قانونی ملک در دست اوست.
مدرک مالکیت معمولاً سند رسمی ثبت‌شده در اداره ثبت اسناد است.
ویژگی‌ها:
- مالک می‌تواند ملک را به هر شخصی انتقال دهد.
- حق مالک دائمی است و محدود به زمان خاصی نمی‌شود.
- مالک می‌تواند در پایان مدت اجاره، ملک را پس بگیرد (مگر مستأجر حق سرقفلی داشته باشد).
۲. مفهوم سرقفلی
سرقفلی به حقی گفته می‌شود که برای مستأجر یک ملک تجاری به‌وجود می‌آید و ارزش آن از اعتبار و رونق کسب‌وکار در آن مکان سرچشمه می‌گیرد.
در واقع، سرقفلی «حق استفاده‌ی تجاری» از مغازه است، نه مالکیت خود ملک.
دو نوع سرقفلی وجود دارد:
- سرقفلی توافقی: زمانی ایجاد می‌شود که مالک هنگام عقد اجاره مبلغی تحت عنوان سرقفلی از مستأجر می‌گیرد. یعنی مستاجر در ابتدای اجاره، با رضایت و توافق پولی بابت سرقفلی به مالک پرداخت می کند تا در آینده برای ادامه اجاره یا انتقال ملک، حق اولویت یا حق خاصی داشته باشد.
- حق کسب و پیشه و تجارت: در قراردادهای قدیمی (قبل از سال ۱۳۷۶)، این حق بدون ذکر سرقفلی هم برای مستأجر ایجاد می‌شد. در واقع وقتی مستاجر برای مدت طولانی در یک ملک تجاری کار کند و مشتری پیدا کند، به مرور زمان برای او حق کسب و پیشه به صورت خودکار (بدون قرارداد) به وجود می آید.
۳. تفاوت‌های اصلی سرقفلی و مالکیت مغازه
| مورد مقایسه | مالکیت مغازه | سرقفلی |
| موضوع حق | خودِ ملک (عرصه و اعیان) | منافع و اعتبار تجاری ملک |
| دارنده‌ی حق | مالک قانونی ملک | مستأجر یا دارنده‌ی سرقفلی |
| مدت زمان | دائمی | معمولاً محدود به مدت اجاره |
| قابلیت انتقال | آزادانه با سند رسمی | نیازمند رضایت مالک یا ذکر در قرارداد |
| تخلیه ملک | آزاد است | تنها با پرداخت حق سرقفلی به نرخ روز |
| ارزش اقتصادی | بر اساس قیمت ملک | بر اساس رونق شغل و موقعیت مکان |
۴. قوانین مرتبط با سرقفلی و مالکیت
بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، اگر در زمان اجاره سرقفلی پرداخت شود، مستأجر در پایان مدت اجاره می‌تواند با پرداخت اجاره‌بهای روز، قرارداد را تمدید کند یا سرقفلی خود را به دیگری واگذار نماید.
اما اگر سرقفلی پرداخت نشده باشد، مستأجر پس از پایان مدت اجاره باید ملک را تخلیه کند و حقی برای ادامه فعالیت ندارد.
۵.تفاوت در دوام و بقای حق میان مالکیت و سرقفلی
حق مالکیت و سرقفلی از نظر دوام و ماهیت کاملاً متفاوت‌اند. مالکیت، حقی دائمی و مطلق است که به شخص اجازه می‌دهد هرگونه تصرف قانونی در ملک خود انجام دهد و این حق تنها با انتقال، سلب مالکیت یا فوت مالک (و انتقال به وراث) از بین می‌رود.
اما سرقفلی حقی موقتی و وابسته به قرارداد اجاره است و معمولاً تا زمانی اعتبار دارد که رابطه‌ی استیجاری برقرار باشد. پس از پایان مدت اجاره، در صورتی که تمدید نشود یا مبلغ سرقفلی به مستأجر پرداخت گردد، این حق خاتمه می‌یابد. بنابراین، تنها مالکیت است که برای مالک حقی دائمی ایجاد می‌کند، نه سرقفلی.
۶. نکات مهم در معاملات سرقفلی
- انتقال سرقفلی بدون رضایت مالک، از نظر قانونی باطل است.
- در صورت تخلیه، مالک باید مبلغ سرقفلی را بر اساس قیمت روز به مستأجر بپردازد.
- سرقفلی مانند سایر حقوق مالی، قابل ارث و توقیف است.
- در اختلافات، کارشناسان رسمی دادگستری مبلغ واقعی سرقفلی را تعیین می‌کنند.
۷. تفاوت سرقفلی با اجاره
در معاملات املاک تجاری، دو مفهوم «سرقفلی» و «اجاره» معمولاً در کنار هم مطرح می‌شوند، اما از نظر حقوقی تفاوت‌های اساسی دارند و نباید آن‌ها را یکی دانست.
اجاره، قراردادی است که به‌موجب آن، مالک (موجر) منافع ملک خود را برای مدت مشخصی در اختیار مستأجر قرار می‌دهد و در برابر آن، اجاره‌بها دریافت می‌کند. بنابراین، اجاره یک رابطه‌ی زمان‌دار و قراردادی است که با پایان مدت، مالک حق پس‌گرفتن ملک را دارد.
اما سرقفلی، حقی مالی است که معمولاً در ابتدای قرارداد اجاره به مستأجر داده می‌شود تا از اعتبار، موقعیت مکانی و ارزش تجاری ملک بهره‌مند شود. سرقفلی در واقع «حق تقدم در اجاره یا ادامه‌ی فعالیت» است، نه خودِ اجاره‌ی ملک.
به‌عبارت دیگر:
- اجاره یعنی استفاده موقت از ملک در برابر پرداخت اجاره‌بها.
- سرقفلی یعنی پرداخت مبلغی برای به‌دست آوردن یا حفظ موقعیت تجاری آن ملک.
از نظر قانونی نیز، در پایان مدت اجاره، مستأجری که سرقفلی پرداخته است می‌تواند با پرداخت اجاره‌بهای روز، قرارداد را تمدید یا سرقفلی خود را واگذار کند. اما مستأجری که سرقفلی ندارد، چنین حقی ندارد و باید ملک را تخلیه کند.
۸. جدول مقایسه سرقفلی و اجاره
مورد مقایسه | سرقفلی | اجاره |
| ماهیت حق | حقی مالی و تجاری است که معمولاً برای مستأجر ایجاد می‌شود. | قراردادی است که منافع ملک را برای مدت معین به مستأجر واگذار می‌کند. |
| موضوع حق | اعتبار، شهرت و موقعیت تجاری ملک | منافع مادی ملک (استفاده فیزیکی از ملک) |
| مدت زمان | ممکن است بلندمدت یا مادام‌الاعتبار باشد (تا زمان پایان قرارداد یا تخلیه) | همواره موقت و محدود به مدت اجاره است. |
| دارنده حق | مستأجر یا دارنده‌ی سرقفلی | مستأجر |
| قابلیت انتقال | با رضایت مالک یا در صورت قید در قرارداد قابل انتقال است. | معمولاً بدون رضایت مالک قابل انتقال نیست. |
| پرداخت مالی | مبلغی یک‌جا در ابتدای اجاره پرداخت می‌شود. | مبلغ اجاره‌بها به‌صورت ماهانه یا دوره‌ای پرداخت می‌شود. |
| تخلیه ملک | مستأجر فقط در صورت دریافت مبلغ سرقفلی به نرخ روز ملک را تخلیه می‌کند. | با پایان مدت اجاره، مستأجر موظف به تخلیه ملک است. |
| پایه قانونی | قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ (مواد ۶ و ۷) | مواد ۴۶۶ تا ۵۱۷ قانون مدنی |
| ارزش اقتصادی | وابسته به موقعیت، نوع شغل، مشتریان و رونق تجاری ملک | وابسته به اجاره‌بهای روز ملک |
| قابلیت ارث | قابل انتقال به وراث است. | معمولاً پس از پایان مدت اجاره منقضی می‌شود. |
۹. تغییر روند معاملات سرقفلی و مالکیت پس از سال ۱۳۷۶
پس از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، روند معاملات تجاری و نحوه‌ی مالکیت مغازه‌ها در ایران تغییر محسوسی پیدا کرد.
در این دوران، بسیاری از مردم به جای خرید سرقفلی، ترجیح دادند مالکیت کامل ملک تجاری را به‌دست آورند. یکی از دلایل اصلی این تغییر، اختلافات و دعاوی متعدد میان مالکان و دارندگان سرقفلی بود که رسیدگی به آن‌ها در محاکم زمان‌بر و پیچیده بود؛ موضوعی که هنوز هم در برخی پرونده‌ها ادامه دارد.
به همین دلیل، امروزه بیشتر معاملات املاک تجاری در سطح شهر به‌صورت مالکیت کامل انجام می‌شود و کمتر کسی تمایل دارد تنها سرقفلی مغازه‌ای را خریداری کند.
از دیگر دلایل گرایش به مالکیت، محدودیت‌های متعدد سرقفلی است؛ به عنوان مثال، دارنده‌ی سرقفلی برای اجاره دادن ملک، فروش آن، انجام تعمیرات اساسی و حتی تعیین نوع شغلی که قرار است در ملک فعالیت کند، معمولاً نیاز به اجازه‌ی مالک دارد.
با این حال، در برخی مناطق خاص — مانند پاساژ علاءالدین تهران، پاساژ پله‌برقی رشت و مراکز تجاری مشابه — همچنان معاملات بر پایه‌ی سرقفلی انجام می‌شود. دلیل این امر، رونق بالای کسب‌وکارها در این مجتمع‌هاست که باعث می‌شود خرید سرقفلی برای مستأجران صرفه‌ی اقتصادی بالایی داشته باشد.
به عنوان نمونه، شغل‌هایی مانند فروش و تعمیرات موبایل، فروش لوازم جانبی و خدمات دیجیتال در این پاساژها به قدری سودآور هستند که افراد ترجیح می‌دهند فقط حق سرقفلی را داشته باشند، نه مالکیت کامل ملک.
در مقابل، در مغازه‌های سطح شهر که رونق آن‌ها وابسته به تلاش شخص خریدار است، معمولاً خرید با مالکیت کامل ترجیح داده می‌شود؛ چراکه خریدار می‌خواهد بدون محدودیت، کسب‌وکار خود را توسعه دهد و از هرگونه وابستگی به مالک اصلی رها باشد.
۱۰. نتیجه‌گیری
به‌طور خلاصه، مالکیت مغازه به معنای تسلط و اختیار کامل بر خودِ ملک است و مالک می‌تواند آن را بفروشد، اجاره دهد یا هرگونه تصرف قانونی در آن انجام دهد.
در مقابل، سرقفلی تنها حقی مالی و تجاری است که به مستأجر اجازه می‌دهد از موقعیت و اعتبار ملک برای کسب‌وکار خود استفاده کند.
اما اجاره رابطه‌ای قراردادی و موقت است که بر اساس آن، منافع ملک برای مدت معین در اختیار مستأجر قرار می‌گیرد.
اگر هنگام عقد قرارداد، نوع رابطه (مالکیت، اجاره یا سرقفلی) و شرایط آن به‌طور دقیق و کتبی مشخص شود، می‌توان از بروز بسیاری از اختلافات حقوقی میان مالک و مستأجر جلوگیری کرد و حقوق هر دو طرف به‌درستی حفظ خواهد شد.
سؤالات متداول درباره تفاوت سرقفلی و مالکیت مغازه
۱. سرقفلی چیست و چه تفاوتی با مالکیت مغازه دارد؟
سرقفلی حقی مالی است که به مستأجر ملک تجاری داده می‌شود تا از اعتبار، موقعیت و مشتریان آن مکان بهره‌مند شود. در حالی‌که مالکیت مغازه به معنای داشتن زمین و بنای ملک است. به‌عبارت دیگر، صاحب سرقفلی مالک منافع است و مالک مغازه صاحب عین ملک.
۲. آیا سرقفلی همان حق کسب و پیشه است؟
خیر. حق کسب و پیشه در قراردادهای قبل از سال ۱۳۷۶ بدون پرداخت مبلغی به مستأجر تعلق می‌گرفت، اما سرقفلی بعد از تصویب قانون جدید (۱۳۷۶) فقط در صورت توافق طرفین ایجاد می‌شود.
۳. آیا سرقفلی قابل خرید و فروش است؟
بله، سرقفلی یک حق مالی است و با رضایت مالک و تنظیم سند رسمی قابل انتقال به دیگری است.
۴. آیا سرقفلی به ارث می‌رسد؟
بله، در صورتی که قرارداد یا قانون مانعی ایجاد نکرده باشد، حق سرقفلی به وراث منتقل می‌شود و آنان می‌توانند از حقوق مالی آن استفاده کنند.
۵. آیا مالک می‌تواند مغازه دارای سرقفلی را تخلیه کند؟
مالک تنها در صورتی می‌تواند مغازه را تخلیه کند که مبلغ سرقفلی را به نرخ روز به مستأجر پرداخت کند. بدون پرداخت این مبلغ، حکم تخلیه صادر نمی‌شود.
۶. ارزش سرقفلی چگونه تعیین می‌شود؟
ارزش سرقفلی معمولاً توسط کارشناسان رسمی دادگستری و با توجه به عواملی مانند موقعیت مکانی، نوع فعالیت تجاری، میزان فروش و سابقه‌ی شغل تعیین می‌شود.
۷. آیا می‌توان سرقفلی را بدون رضایت مالک واگذار کرد؟
خیر، در اغلب موارد انتقال سرقفلی نیاز به رضایت کتبی مالک دارد، مگر این‌که در قرارداد اجازه‌ی انتقال داده شده باشد.
۸. در صورت پایان مدت اجاره، تکلیف سرقفلی چیست؟
اگر مستأجر در ابتدا سرقفلی پرداخت کرده باشد، می‌تواند با پرداخت اجاره‌ی روز، قرارداد را تمدید یا سرقفلی خود را به دیگری واگذار کند. اما اگر سرقفلی پرداخت نکرده باشد، باید ملک را تخلیه کند.
۹. تفاوت اجاره مغازه با سرقفلی در چیست؟
در اجاره، فقط حق استفاده موقت از ملک به مستأجر داده می‌شود، اما در سرقفلی، مستأجر علاوه بر استفاده از ملک، حقی مالی و تجاری نسبت به محل کسب پیدا می‌کند که ارزش اقتصادی دارد.
